山形で空き家を売却する方法！失敗しないための準備

「空き家を売却する方法は？」

この記事では、山形県で空き家を効果的に売却するための具体的なステップと必要な準備について解説しています。

最後まで読んで頂ければ、空き家の売却方法が理解できるようになります。

山形県で空き家の売却を検討している方は続きをお読みください。

山形で空き家を売却するためのステップ

ほとんどの方が空き家を売却したいけど「空き家の売却ははじめて」「どうしたらいいか分からない」という方々です。

そんな空き家の売却で不安になっている方に向けて、山形で空き家を売却するためのステップを解説していきます。

空き家の状態を確認

不動産会社に相談する前に、自分の空き家の状態を確認してください。

以下の点は不動産会社に質問される項目なので、なるべく事前に確認してください。

誰の名義になっているか？

空き家の名義はあなたの名義になっているでしょうか？
相続をされた場合、相続登記は終わってますか？

当然ですが、他人の空き家を売却することはできません。

また、複数人の共有名義の場合、売却には原則全員の同意が必要になります。

住宅ローンは残っているか？

住宅ローンが残っている場合は、いくら残債があるか確認してください。

売却額がローン残債を下回る場合は、不足分の自己資金を用意する必要があります。

建物の状態は？

空き家の状態は人が住めるような状況でしょうか？
残置物などは残っているでしょうか？

遠方で現地を確認できない場合もあるかもしれませんが、なるべく事前に確認するようにしてください。

不動産会社に相談・査定

不動産会社に売却の相談をして、査定額を見積もってもらいます。

「机上査定」は現地確認を行わず、資料だけで査定額を算出する方法です。

「実査定」は現地確認をして査定額を算出する方法で、机上査定より具体的な金額が算出されます。

不動産会社には金額だけではなく、あなたの希望に合った売却方法も提案してもらってください。

不動産会社と媒介契約

媒介契約とは不動産会社に売却を依頼する契約になります。

「一般媒介」は複数の不動産会社に売却を依頼することができます。

「専任媒介」「専属専任媒介」は１社の不動産会社にしか依頼することができません。

一般的な空き家の売却の場合は「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」をお勧めします。

不動産会社は契約が成立してはじめて成功報酬として仲介手数料がもらえるので、不動産会社の本音を言うと複数の不動産会社に依頼でき、他社で決まってしまう可能性がある「一般媒介」だと販売活動に力が入りません。

販売活動

不動産会社は、すでに抱えている顧客に物件情報を紹介したり、インターネットやチラシ広告を使い、興味を持った人からの連絡を待ち、物件に興味を持ったお客様は内覧に訪れます。

内覧には売主さんが立ち会ってもいいですし、不動産会社に任せてしまっても良いです。

媒介契約は３か月契約なので、不動産会社は３か月以内に契約できるように努めます。

販売活動に要する時間は、物件のエリアや規模などによってすぐ売れる場合もあれば、1年以上の長期戦になる場合もあります。

売買契約・引渡し

物件を気に入ったお客様と条件が合えば、売買契約を締結します。

売買契約をしてから通常１か月以上の期間を開けて物件の引渡しをします。

売買価格の支払いと物件の引渡し・名義変更は通常同時に行います。

確定申告

売却をした翌年に不動産を売却した旨の確定申告をする必要があります。

空き家を自宅として利用していた場合には譲渡所得の特例があります。

譲渡所得の特例については、この記事の後半で解説しますので、売却する空き家が高く売れそうな場合は、そちらも必ず確認をしてください。

山形の空き家を高く売るコツ４つ

空き家はなるべく高く売りたいですよね。

知っているだけで高く売れるかもしれない、空き家を高く売るコツを4つご紹介します。

不用品は自分で処分する

空き家の場合、家具・家電などの不用品が建物や敷地内に残っていることがあります。

不用品が残っている場合は、なるべく販売する前に自分で処分しましょう。

不用品が残っていると、その処分代を理由に指値交渉されてしまう可能性があります。

スタート価格は高めに

空き家の売却のスタート価格は高めに設定しましょう。

はじめから安く設定しすぎて、すぐに売れてしまうのはもったいないです。

高めに設定して、様子を見ながら価格を下げていきましょう。

高すぎると誰の目にも止まらないですし、頻繁に値下げしていると、「待っていればもっと下がる」と思われてしまい、売れなくなってしまいます。

なるべく早く売る

売却を検討しているのであれば、なるべく早く売るのが得策です。

空き家は保有しているだけで固定資産税や維持管理にコストと労力がかかります。

また、売却する前に近隣で安い事例が出てきてしまうと高く売ることができなくなる可能性があります。

待っていても高く売れるわけではないので、いずれ売るならなるべく早く売りましょう。

空き家の売却の実績がある不動産会社に依頼する

不動産会社と言っても様々な種類があります。

空き家の売却に実績があって得意としている不動産会社に依頼しないと、的外れな提案をされたり、相場よりも安く売られてしまうかもしれません。

空き家が高く売れるかどうかは依頼する不動産会社によると言っても過言ではありません。

空き家を売る前に知っておくべきポイント３つ

空き家の売却を不動産会社に任せる前に知っておくべきポイントが3つあります。

空き家の売却方法は3パターンあり、ご自分の状況やご希望によって適切な売却方法を選んでください。

また、売却にかかる費用やお得な税金の特例・補助金についても、不動産会社に相談する前に知っておいてください。

売却方法

空き家の状態によって
「建物を残して売る場合」
「建物を解体して更地として売る場合」
「そのまま買取業者に売る場合」

の３パターンがあります。

建物の築年数や状態、またあなたの状況や希望によってそれぞれメリットが異なります。

現状のまま売る

建物が十分使える状態で、建物付きで売却した方が高く売れる場合は、そのままの状態で売却をしましょう。

ただし、リフォームできれいにすると高く売れる場合は、リフォームも検討するといいでしょう。

家を解体して売る

建物が古かったり、状態が悪く修繕に多大な費用が必要な場合は、建物を解体して更地で売却した方が高く売れる場合があります。

建物の状況にもよりますが、おおまかな目安として、木造の築25年以上の建物は解体して更地にするケースが多くなります。

売却の前に更地にする必要があるので、解体費用の負担が発生します。

不動産会社に買い取ってもらう

建物の状態が悪く、そのままでは売れず解体費用も用意できない場合や、急いで空き家の現金化が必要な場合は不動産会社に買い取ってもらえる方法があります。

しかし、買取金額は一般市場で売却するよりも安くなってしまいます。

手間をかけずに金額よりもスピードを重視したい方にはおすすめです。

売却にかかる費用と税金

空き家を売却する際に費用が必要になります。

また、売却益が出た場合は税金もかかってくるので注意が必要です。

仲介手数料

不動産会社に空き家の売却を依頼すると仲介手数料を支払う必要があります。

売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料は売買価格の3％＋ 6万円＋消費税になります。

仲介手数料は契約が成立した際に支払いますので、売却の代金が入る前に支払う必要はありません。

解体・残置物撤去費用

建物を解体して更地で販売する場合や、残置物がある場合はその撤去費用が必要になります。

解体費用は建物の構造や規模によって大きく変わります。

おおよその坪単価は以下の通りです。

道が狭くて重機が入れないような場所や、大きな樹木や庭石などがあるとプラスアルファで解体費用が必要になります。

また、相続をした場合に多いのですが、家具・家電・家財道具がすべて残った状態の空き家の場合、残置物の撤去費用が必要です。

撤去する前にリサイクルショップや家具・家電の買取店で一部、買い取ってもらうことも可能です。

税金（譲渡所得）

購入した時よりも売却した金額が上回って出た利益のことを「譲渡所得」といい、所得税と住民税が課されます。

売却した金額が購入した時よりも安くなっていた場合は「売却損」になるので税金はかかりません。

利益が出ているかどうかは購入した時の金額が必要であり、当時の売買契約書や領収書が必要です。

マイホーム特例・空き家対策補助金

近年、日本では空き家の増加が問題になっており、空き家問題の対策として税金の特例があり、売却しやすい環境があります。

空き家を相続した場合も、同じような特例があり、相続してから3年以内に売却をすれば最高3000万円の控除が受けられます。

また、山形県内の自治体によっては老朽化した空き家の解体の補助が受けられる場合があります。

数十万円の補助金がもらえるので、補助金精度がある場合は是非活用するようにしてください。

空き家売却時の不動産会社の選び方

空き家売却においてどの不動産会社に売却を依頼するかによって、売却が成功するかどうかの鍵になります。

ここでは空き家の売却を依頼する不動産会社の選び方と、もっとも重視すべき注意点を解説します。

仲介・買取が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社と言っても種類は様々で得意分野が異なります。

不動産会社によっては得意としていない物件も依頼があれば受けてしまう会社も存在します。

空き家を売却する際は、空き家が得意な不動産会社を選んでください。

空き家の地域に実績がある不動産会社を選ぶ

不動産は地域によって環境や市場が異なり、必要な知識も異なります。

そのエリアの特性などをよく知っている不動産会社なら、適切な売却方法や価格を提案してくれます。

空き家を売却する場合は、その地域に実績がある不動産会社を選んでください。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の売却方法は様々ですし、価格も査定する不動産会社によって異なります。

相談する不動産会社は1社だけではなく、複数の不動産会社から提案を受けるようにしてください。

その中から、対応が良かったところやホームページで実績などを見て、正式に依頼をする不動産会社を選んでください。

その際の注意点として、一番高い査定額を提示してきた不動産会社が必ず良いわけではありません。

査定額はあくまで売却予想ですので、その金額で売れる訳ではありません。

売主の立場で売却をしてくれる担当者に依頼する

空き家売却の不動産会社選びで最も重視する点は担当者です。

どの不動産会社に依頼するかよりも、どの担当者に依頼するかを重視してください。

知識や経験はもちろんですが、いかに売主の立場に立って売却に取り組んでくれるかが大事になります。

空き家売却の場合は1件1件売主さんの事情が違い、求めるものも違います。

あなたの状況や希望を組み込んでくれる、信頼できる担当者に依頼するようにしてください。

山形で空き家を売却する方法！まとめ

山形で空き家を効率的に売却するための具体的なステップと事前に知っておくべき点や注意点を解説しました。

この記事を読んだ方は空き家の売却がどのように進み、どのような点に注意しなければならないのかは想像しやすくなったはずです。

しかし、空き家の売却と一言で言っても、空き家の状況や売主さんの状況も様々なケースがありますので、正解は一つではありません。

どのような売却方法でいつ・いくらで売ったらいいのかはこの記事だけでは分かりませんよね。

売却を成功させるためには空き家売却の実績がある不動産会社と信用できる担当者に頼るのが一番です。

この記事を参考に、空き家の売却がスムーズに成功するためにお役に立てれば幸いです。

鳩子

管理人

アセット東北のマドンナ 鳩子が、皆さんに不動産にまつわるお役立ち情報や基礎知識、よくあるご相談を「分かりやすく」お届け！